Umowa najmu mieszkania

Wraz z moją partnerką postanowiliśmy razem zamieszkać i w związku z tym podjęliśmy decyzję o zakupie wspólnego mieszkania. W związku z tym chciałabym wynająć moją kawalerkę, w której mieszkałem przez ostatnie lata. Nasłuchałem się jednak sporo od znajomych o nieuczciwych lub niewypłacalnych lokatorach, którzy pomimo tego, że nie płacą czynszu wcale nie zamierzają się wyprowadzić. Ne chciałbym zakłócać spokoju najemców, ale nie chciałbym również żeby ta sytuacja była powodem do moich nerwów. W związku z tym zastanawiam się, jaką umowę powinniśmy podpisać tak, aby dobrze chroniła moje interesy. Proszę o kilka wskazówek. Marek z Piły.

Za umowę najlepiej chroniącą interesy wynajmującego uważa się umowę najmu okazjonalnego. W przypadku tej umowy ułatwiono możliwość przeprowadzenia eksmisji uciążliwego najemcy. Do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym to najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do wydania i opróżnienia lokalu w określonym terminie. Najemca powinien również wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać po opuszczeniu lokalu będącego przedmiotem umowy, a także dołączyć oświadczenie właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w jego lokalu. Po rozwiązaniu albo wygaśnięciu umowy wynajmujący doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu, w którym określa termin opróżnienia lokalu. Jeżeli najemca nie opuści lokalu wynajmujący składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, czyli oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji. Umowa najmu okazjonalnego powinna także szczegółowo i w sposób niebudzący wątpliwości określać jej przedmiot, wysokość, sposób i termin płatności czynszu. Warto sporządzić także protokół, w którym zostanie opisany stan lokalu i znajdujące się w nim przedmioty – tak, aby uniknąć ewentualnych sporów przy wyprowadzce. Dobrym zwyczajem jest dołączania do protokołu dokumentacji fotograficznej. Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Umowę można wypowiedzieć również jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Przesłanką wypowiedzenia jest również sytuacja, gdy lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

W umowie mogą również Państwo zastrzec możliwość zapłaty kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu umowy, ale nie może ona przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu. Umowa najmu okazjonalnego powinna zostać zgłoszona do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Agnieszka Przeworek-Rataj

Radca Prawny

Wszelkie materiały zamieszczone w niniejszym dziale mają jedynie charakter informacyjny i nie mogą być traktowane jako porada prawna w żadnej konkretnej sprawie.