Jak się uchronić przed nieuczciwymi najemcami?
Niedawno udało nam się spełnić nasze marzenie o domu na wsi i w związku z tym wkrótce opuścimy miasto, a co za tym idzie nasze dotychczasowe mieszkanie. Nie chcemy na razie go sprzedawać, pomyśleliśmy, że dobrze byłoby je komuś wynająć. Wynajem mieszkania mógłby podreperować nasz nadszarpnięty budową budżet, a myślę, że potencjalnych najemców też znajdziemy. Pytanie tylko jak się zabezpieczyć przed nieuczciwymi lokatorami? Zamierzamy wynająć mieszkanie w pełni wyposażone i nie chcielibyśmy, aby cokolwiek zostało zniszczone. Nie mamy zamiaru oszukać naszych potencjalnych najemców czy wymagać od nich remontów na ich koszt, ale chcemy się zabezpieczyć na wypadek gdyby dopuścili się poważnych zniszczeń. Jesteśmy bardzo zapracowani i nie wyobrażamy sobie, że musielibyśmy borykać się z problemami z nieuczciwymi lokatorami. Prosimy o wskazówki.
Maja i Przemysław z Piły
Jeżeli zależy Państwu, aby najem lokalu odbywał się w sposób bezproblemowy, a po jego zakończeniu nie było problemów z wzajemnymi rozliczeniami, warto pomyśleć o dobrze skonstruowanej umowie najmu. W internecie można znaleźć szereg wzorów umów, ale trudno jest oczekiwać od nich, że zabezpieczą w sposób należyty wszystkie Państwa interesy.
Umowa najmu lokalu jest regulowana przez ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego. Wiele przepisów zawartych w ustawie ma charakter dyspozytywny co oznacza, iż ich zastosowanie może być wolą stron wyłączone lub ograniczone. To od Państwa zależy czy w niektórych kwestiach zdecydują się Państwo ustalić własne zasady najmu czy zastosują się do przepisów ustawy. Ustawodawca dość szczegółowo określił obowiązki zarówno wynajmującego jak i najemcy. Podstawowym zadaniem najemcy, poza oczywiście zapłatą czynszu jest obowiązek utrzymywania lokalu oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku.
Wynajmujący jest natomiast obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie między innymi z wody czy energii.
Tak jak wspomniałam wyżej, mogą jednak Państwo ustalić własny podział obowiązków pomiędzy państwem jako wynajmującymi, a najemcami.
Warto uświadomić również nowych lokatorów, iż bez zgody wynajmującego najemca nie może dokonywać w lokalu zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Wszelkie remonty, naprawy techniczne powinny być uzgodnione z wynajmującym w formie pisemnej – w innym przypadku najemca nie ma prawa ich przeprowadzać na własną rękę.
Dobrym sposobem zabezpieczenia jest ustalenie kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu. Warto jednak pamiętać, iż kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
Koniecznie powinni Państwo również pamiętać o sporządzeniu protokołu przed zdaniem lokalu, w którym określa się stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu, a jego brak może w przyszłości uniemożliwić Państwu udowodnienie, iż lokal mógł zostać zniszczony przez lokatorów.
Agnieszka Przeworek-Rataj
Radca Prawny
Wszelkie materiały zamieszczone w niniejszym dziale mają jedynie charakter informacyjny i nie mogą być traktowane jako porada prawna w żadnej konkretnej sprawie.
